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税金対策

不動産賃貸経営の際に、最も気になることが「税金対策」だと思います。ここでは、どのような税金があるのか、どう言った軽減方法があるのか、節税について紹介します。

++固定資産税・都市計画税の軽減効果++

アパート・マンションの敷地にかかる税金の中には「固定資産税」と「都市計画税」があります。更地などに比べて、月200uまで、それぞれ1/6、1/3となり、アパート・マンション敷地の税金が大幅に減額されるのです。尚、200u以下の住宅用地(小規模住宅用地)の課税標準額は、固定資産税評価額の1/6の額となります。
*200uを超える場合は住宅1戸当たり200uまでの部分です。

@ 固定資産税とは

賦課期日(毎年1月1日)に、「土地」「家屋」「償却資産」の所有者が、その固定資産の価格を元に算定された税額を、その「固定資産」の所在する市町村に納める税金の事をいいます。

【固定資産税の計算方法】

固定資産税評価額X税率=固定資産税
※税率は全国一律ではありません。1.4%〜2.1%の範囲で各市町村が条例で設定する事ができます。なお、評価額は毎年変額する事もあります。お近くの税務署でご自身の評価を事前に調べておいた方が良いと思います。

A 都市計画税とは

都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用にあてる物で、市街化区域内の土地、家屋の所有者に課税される税金のことです。(償却資産には課税されません)※税率は全国一律ではありません。0.3%を上限として各市町村が条例で設定することができますので、標準税率は規定されていません。

相続税の軽減効果

不動産賃貸経営及やアパート・マンションを運営する事で、相続税は安くなります。アパート・マンションを建築した土地は「貸家建付地」として、「更地」や「自宅土地」よりも低く評価されます。又、建築の為の借入金が全額相続財産から控除されるのに対して、建物の評価は建築価格より低くなる事が多いです。これらの評価減と債務控除により「相続税」を安くする事が可能となるのです。

土地の評価額・建物の評価額 節税効果

「固定資産税」の評価額が「相続税」の評価額になります。評価額とは、大体建築費の60%前後と言われます。木造アパートの場合は節税効果の一つとして、その相続評価額から30%引かれる為に、最終的には建築費に対して約58%ぐらいの評価減になる事もあります。※特例としては、賃貸アパート・マンションなどの貸家建付土地は、事業用宅地として200uまでの部分を相続税評価額が軽減されます。

損益通算を利用して所得税など地方税軽減効果

不動産賃貸経営をしている場合には、家賃収入から不動産経営にかかる諸費用を差し引くことが可能です。差し引いた時に、税務上マイナスになってしまう場合があります。その赤字をほかの所得から差し引いて、所得の合計を少なくすることによって、所得税や地方税などを抑えることが出来ます。これを、損益通算と呼びます。損益通算ができるということは賃貸経営での一番の魅力です。特にサラリーマンはご自分の収入と賃貸経営の収入を通算して確定申告することによって、還付金を取得するという税金対策が出来ます。最近サラリーマンが不動産賃貸経営をする一番の理由がこの税金対策にあると思います。

この損益通算は、確定申告することにより給与などの源泉を納めた所得税の還付を受けることが可能になります。


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