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賃貸人について

不動産投資物件を購入しても、空室が多くなってしまい賃料が得られずに、購入当初に予定していた計画が狂ってしまうという事があります。借入金で投資物件を購入した場合には、当てにしていた賃料を返済に充てる事が出来ずに、自己資金で支払いを補わなければならないということになります。
このようなリスクのことを「空室リスク」と言って、空室の有無には係らず、月々定められた賃料を保証する「家賃保証サービス」を提供してくれる不動産管理会社が最近は多くなっています。

++家賃保証(サブリース)サービス++

貸主(大家さん)と家賃保証会社との間で、保証賃料(相場賃料の80%〜90%)を定めて、賃貸借契約を締結することが出来ます。貸主(大家さん)から借りた物件を家賃保証会社は相場の賃料で入居者に転貸(又貸し)して、入居者から受領した賃料から貸主(大家さん)へ保証賃料を支払い、そこから発生した差額を報酬として得るという事になります。もし入居者が退居した場合でも、家賃保証会社は契約した賃料を貸主(大家さん)に支払わなくてはなりません。

貸主(大家さん)としては、家賃保証会社へ相場賃料より安く貸す事になってしまいますが、一定の賃料が保証された上に、煩わしい「入退居手続き」や「空室」や「滞納」等のリスクから解放されて、安心して不動産経営が行えます。

総務省の住宅の統計データによれば、総世帯数を住居数が上回り、全ての都道府県で「空き家率」が10%を超えています。地域ごとの格差はありますが、「10%程度の空室」はむしろ仕方がないという環境になってきています。「家賃保証(サブリース)サービス」はこのような事からも、「空室リスク」を回避するかなり有効な手段となります。

家賃保証(サブリース)サービスは、主に賃貸住宅向けのサービスですが、昨今では賃貸事務所の家賃保証をする会社も増えています。保証される賃料や、管理戸数、会社の規模、サービスなどは、家賃保証会社ごとに違ってきます。

貸主(大家さん)に合った会社選びをすることがポイントになります。

滞納保証サービス

利回りという観点から考えると、家賃保証や滞納保証サービスを利用することで、管理会社に支払う手数料が発生する為、当然、利回りは低下してしまいます。したがって、プロにリスクを負ってもらい安定経営をとるか、自分でリスクを負って少しでも高利回りを狙うかを、いかに判断するかが重要なポイントとなってきます。

定期借家契約をし、中途解約リスクを回避

2年又は3年の契約期間を定めて、賃貸借契約を締結すると、通常は、契約期間中であったとしても、借主からの中途解約条項が入ります。その為、借主を確保して契約を締結しても「中途解約」されるという恐れがあり、賃貸借契約期間内は必ず賃料が確保されているとは言いがたいのが現状です。突然で借主から中途解約されてしまうと、早急に次の借主が決まらなければ収入が途絶えてしまいます、すぐに新たな借主が見つかったとしても、今まで通りの賃料を支払ってもらえるかはどうかは不明です。

2000年3月1日より定期借家制度が施行され、この制度をうまく活用すれば、借主による中途解約や、減額請求などを排除することが可能となりました。
つまり、「定期借家」制度とは、貸主と借主が話し合いで、契約期間や家賃等を決める事が出来るという賃貸借契約制度なのです。施行以前は、「貸主=強者」「借主=弱者」と言う概念での法制度が作られていました。たとえば、借主による中途解約が認められていたとしても、貸主からの契約解除は事実上認められてはいませんでした。貸主は、借主の都合によっていつでも中途解約されるというリスクが伴います。更に、貸主からの解約には、多額の立退き料を支払わないと明け渡しには応じてもらえませんでした。この定期借家制度のおかげで、これまでの借主と貸主の立場が対等になって、自由な契約が出来るようになりました。

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