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利回りとは

利回りとは、投資に対する利益の回収割合のことをいいます。利回りが高ければ、回収割合が多く、低ければ回収割合が低いことを意味しています。アパート経営で利益を上げるためには、実質利回り10%以上必要といわれています。もちろんそれ以上あれば、なお良いわけです。
12%以上は利回りが必要という人もいますが、10%を下回っていても、空室が少なければ、計算すると利益にもなりますし、利回りだけがすべてではありません。
土地を安く手に入れるという目的で、儲けはほとんどいらないと割り切るのであれば、利回りの低い物件でもかまわないとは思います。ですが、基本的には、利益を上げるためには、なるべく高利回りを目指すようにします。

利回りの中にもいろいろあります。
良く見かけるのは、 想定利回り、予想利回り、表面利回り、単純利回り、実質利回り、ネット利回りです。

想定利回り、予想利回り

想定利回り、予想利回りとは、満室を想定(予想)した年間の家賃収入を物件価格で割ったもののことです。

想定利回り、予想利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

諸経費などは計算に入れていないために、利回り14%とか一見儲かりそうな高い数字が出やすいです。新築アパートでまだ入居者がいない時も、満室時を予想した場合の利回り表示になるようです。

表面利回り、単純利回り

表面利回り、単純利回りとは、単純にその時の年間の家賃収入を物件価格で割ったものをいいます。

表面利回り、単純利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

想定利回り、予想利回りとなにが違うの?といわれると、実際ほとんど同じです。こちらも諸経費などは計算に入れていない数字です。

実質利回り、ネット利回り

実質利回り、ネット利回りは、年間の家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などの経費を引いた額を、投資金額で割ったものです。また、一般的に物件価格と購入する際の諸経費も加えて計算するのかが実はよく分からないのですが、諸経費を加えて計算したほうがより正確に割り出せます。

実質利回り、ネット利回り(%)=(年間家賃収入−年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

より正確な収益力を判断するためには、実質利回り、ネット利回りを基準にしたほうがいいでしょう。


基本的には利回りというのは、その時々の数字であって、将来それが続くというわけではありません。単純に考えて、古くなり家賃が下がればそれだけ利回りも悪くなってしまいます。また、たとえ利回りが良くても、空室ばかりのマンションでは、意味がありません。
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